Kopersangst in stedelijke gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling met grote bouwprojecten zit in het slop als gevolg van de kredietcrisis. Gronden die voor hoge kosten zijn aangekocht om de concurrentie vóór te zijn, leggen nu beslag op de schaarse middelen. Winstmarges verdampen, de verkoopprijzen moeten zakken en de residuele grondprijs staat (dus) onder druk. Aan de aanbodzijde worden allerlei trucs bedacht om de omzet te bevorderen. Aan de vraagkant valt momenteel weinig te doen.

“Er is geen kopersstaking, er heerst kopersangst!”. Met deze uitspraak wierp Hans Middendorp van Balance de knuppel in het panel van specialisten van het PPS Netwerk* op 29 juni op Nyenrode. “Kopers staken niet, kopers stellen de koop uit. Omdat ze bang zijn om hun oude huis niet te verkopen. Omdat ze bang zijn dat prijzen nog verder dalen en ze dus te veel betalen. Omdat ze bang zijn voor werkloosheid en hun hypotheeklasten.”.

Er werden krokodillentranen geplengd door de deskundigen achter de tafel om de grote tekorten aan woningen die volgens de oude prognoses van vóór de kredietcrisis zullen ontstaan, zodra de crisis eenmaal achter de rug is. Met de oproep om toch maar te blijven bouwen, ook al willen weinig mensen op dit moment een huis kopen.

“Volgens mij moeten we gewoon door de zure appel heen bijten. Er zal de komende twee jaar veel minder vraag zijn, de vraag is of het een koude- of een lauwe sanering wordt? Natuurlijk zijn er risico-investeerders die ook nu nog op bepaalde locaties woningen durven af te nemen, als de rendementen maar navenant zijn”.

Zegt Hans: “Het is nu een kopersmarkt, en mensen kunnen nu met eisen komen voor het wooncomfort, maar ook met eisen over duurzaamheid. Lagere energiekosten is iets dat kopers aanspreekt, en dat betekent betere isolatie, zonneboilers, glas op het zuiden. kijk bijv. naar het woningtype dat nu het meest gewild is: een jaren-dertig huis! Ontstaan tijdens de vorige grote crisis. Zo bezien kan er uit de noodzaak om nu bij te sturen naar duurzame, comfortablele woningen die aansluiten bij de woonbehoeften van de kleine huishoudens van de toekomst, leiden tot een nieuwe innovatie in wonen”.

Een vertegenwordiger van een groot pensioenfonds lichtte toe dat vastgoed weliswaar momenteel aantrekkelijk is geprijsd als belegging, maar de "geachte aanwezigen" moesten toch goed begrijpen dat de pensioenfondsen momenteel bezig zijn met een inhaalslag om hun dekkingsgraad te verbeteren “en in dat streven past vastgoed toch minder goed”.

Een beheerder van vastgoedfondsen had een nog beter idee: aanbieden van beleggingsproducten zoals die nu bestaan voor de scheepsvaart (scheeps-CV), om die ook voor bijv. 200 hurwoningen te organsieren. Alsof de koper die bang is om nu een nieuw huis te kopen, wel geld wil investeren in en woningbouw-cv (minimum inleg 50.000 euro, geen!! toetsing door de AFM).

De vertegenwoordiger van de woningbouwcorporaties maakte ook duidelijk dat de corporaties tegenwoordig aardig onder vuur liggen van minister Van der Laan. “En veel corpo’s hebben de afgelopen maanden al flink meegefinancierd in projecten, dus die zien ook de bodem van de schatkist in zicht komen”.

De vertegenwoordiger van het adviesbureau vroeg vertwijfeld of PPS dan geen oplossing zou kunnen bieden aan het probleem. Vrijwel iedereen was het er echter over eens dat PPS een middel was, uniek in de wereld, en uitermate geschikt voor alles; behalve om de vraag terug te brengen in de markt.

Eén aanwezige bouwer maakte zich minder zorgen: het gaat nog steeds om te bouwen waar vraag naar is. Regeltjes vóóraf over de percentages huur- en koopwoningen, goedkoop of duur, die maken het proces alleen maar lastiger.

Tot slot deden alle panelleden een voorspelling wanneer zij dachten dat de markt weer zou aanttrekken. Een enkeling rekende al op zomer 2010, de meesten dachten toch wel uiterlijk in 2011, begin 2012? Later aan de bar nuanceerden individuele panelleden dit optimisme toch aanmerkelijk, want: “in de woningbouw moet het ergste nog komen”.


*zie www.ppsnetwerk.nl